Олександр ЛЯШУК: “Захистимо конституційні права ріелторів”

Відтак, зазначив у розмові з кореспондентом “Рівне­Ракурсу” голова Рівненського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), директор агентства нерухомості “Цитадель” Олександр ЛЯШУК (на фото), фахівці з нерухомості з оптимізмом розраховували на отримання у підсумку цілісного та збалансованого законопроекту, здатного запропонувати прогресивні підходи до здійс­нення ріелторської діяльності з акцентами на дерегуляцію цієї сфери та посилення професійного самоврядування.

“Глибоке розчарування і тривожне очікування”

- Пане Олександре, чи виправдав сподівання ріелторсь­кої спільноти, що об’єдналася в Асоціацію фахівців з нерухомості України, урядовий законопроект про ріелторську діяльність?

- Зміст оприлюдненого напередодні чергової парламентсь­кої сесії на офіційному сайті Міністерства економічного розвитку і торгівлі України з метою публічного обговорення проекту закону України “Про особливості провадження ріелторської діяльності” викликає глибоке розчарування і змушує ріелторів із тривогою очікувати його можливого ухвалення. У законопроекті уособлено формальне і безвідповідальне ставлення до виконання президентського доручення чиновників Мінекономрозвитку, які, оперуючи гаслами про необхідність визначення належного рівня професійної діяльності учасників ринку ріелторських послуг та захисту прав їх споживачів, намагаються легалізувати неефективну, потенційно дискримінаційну та корупційну модель взаємовідносин на ринку ріелторських послуг.

Першочерговою і концептуальною вадою законопроекту є його побудова на хибній ідеології про необхідність жорст­кого регуляторного впливу з боку держави на провадження ріелторської діяльності. Об’єктивний аналіз стану і розвитку ринку ріелторських пос­луг вказує на відсутність на ньому тих негативних явищ, наявність яких вимагає державного регулювання. У цьому сегменті ринку немає обмежень конкуренції, ознак монополізації, диспропорцій у ціноутворенні на послуги його суб’єктів тощо. Більш того, ринок ріелторських послуг вже не перший рік є однією з небагатьох сфер із високим рівнем саморегулювання. Ринковими механізмами на ньому формуються стандарти і правила здійснення професійної діяльності, забезпечується існування та розвиток конкурентного середовища, відбувається оперативне реагування на зміни ринкової кон’юнктури. Наведене обґрунтовано засвідчує відсутність будь-яких об’єктивних передумов для законодавчого запровадження суворого цент­ралізованого контролю над ріелторською діяльністю.

“Проект суперечить курсу на дерегуляцію бізнесу…”

- Красномовна назва президентського доручення, на виконання якого готувався цей проект, - “Щодо деяких питань дерегуляції” - одноз­начно визначила позицію керманичів держави щодо концепції майбутнього закону - ринок рієлторських послуг має бути позбавлений надмірного втручання держави. Чи відповідають положення проекту задекларованим намірам влади?

- Ініційований проектом потужний регулятивний вплив державних інституцій на провад­ження ріелторської діяльності кардинально контрастує з доручення Президента та суперечить проголошеному ним курсу на дерегуляцію бізнесу. Передбачене проектом регулювання ріелторської діяльності саморегульованими організаціями позиціонується як розширення прав і самоврядних повноважень професійних об’єднань ріелторів. Разом з тим, вплив саморегульованих організацій на зазначену діяльність обмежений залученням їх представників до складу екзаменаційних комісій та участю у затвердженні загальних вимог до навчальних прог­рам підготовки та підвищення кваліфікації ріелторів. Таким чином, законопроект позбавляє професійні об’єднання ріелторів впливу на формування правил і умов провадження ріелторсь­кої діяльності, самоврядного контро­лю над учасниками ринку, та відмовляє їм у здійсненні низки інших функцій, які є системоутворючими в організації саморегулювання.

Окрім цього, законопроект пропонує визнавати саморегульованими лише ті об’єднання, засновниками яких є громадсь­кі організації, та передбачає, що наділення їх цим статусом здійснюватиметься Мінекономрозвитку в завуальованому підзаконними актами порядку. Пропонована непрозорість у визначенні критеріїв та отриманні статусу саморегульованої організації відкриває шлях до монополізації професійного самоврядування ріелторів усім відомою профільною громадською організацією, яку нинішній керманич Мінекономрозвитку І. Прасолов своїм законопроектом “Про ріелторську діяльність” намагався уповноважити на одноосібне самоврядне керування ринком ріелторських послуг. Така модель організацій професійного самоврядування ріел­торів суперечить закріпленому у статті 36 Конституції України принципу рівноправності усіх громадських організацій. Крім того, в Основному законі задекларовано заборону примусу до вступу в організації та недопустимість обмеження прав за належність чи неналежність до них. Очевидно, що за таких умов саморегулювання не спроможне стати виразником і консолідатором позиції рієлторської спільноти з питань провадження їх професійної діяльності.

“…і провокує масштабні корупційні зловживання”

- Чи відповідає урядовий проект сучасним потребам ринку ріелторських послуг?

- Законопроект значною мірою сформований на ідеологічній платформі попередніх законодавчих ініціатив із регулювання ріелторської діяльності та рясніє запозиченими і довільно поєднаними положеннями законів “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, “Про аудиторську діяльність”. Як наслідок, законопроект виявився не актуалізований до сучасних потреб ринку ріел­торських послуг, увібравши в себе недоліки згаданих актів.

У цьому контексті показовим є присутність у проекті взятого із закону “Про оцінку майна…” положення про стажування та одержання за його результатами позитивної рекомендації як підстави для отримання кваліфікаційного свідоцтва. Вже не перший рік цю норму оцінювачі, окремі народні депутати, а останнім часом і Уряд намагаються скасувати як таку, що провокує масштабні корупційні зловживання та обмежує доступ до професії оцінювача. Немає сумніву, що поява тотожного положення у даному законопроекті буде породжувати аналогічні ризики і зловживання на суміжному зі сферою оцінки майна ринку ріелторських послуг.

Ініціатива обмеження максимального розміру оплати ріелторських послуг трьома відсотками вартості зазначеного у правочині нерухомого майна яскраво ілюструє помилковість переконань високопосадовців про систему формування тарифів на ріелторські послуги, зокрема про тарифікацію зазначених послуг за базовою ставкою 5% від ціни об’єкту нерухомості. Ціноутворення у сфері ріелторської діяльності вже давно є гнучкою і варіативною системою, що формується на підставі попиту та пропозиції споживачів, а вартість послуг, що надаються фахівцями у сфері нерухомості, коливається в залежності від їх виду і обсягу. Варто також зауважити, що згідно з економічними законами такий інструмент тарифного регулювання як обмеження вартості товарів, робіт чи послуг використовується щодо ринків з ознаками монополії чи олігополії, що виключає його зас­тосування до висококонкурентної сфери ріелторських послуг. Водночас, юридичною оцінкою ініціативи щодо встановлення законопроектом граничної тарифікації оплати послуг ріелторів є втручання парламенту у конституційні повноваження Уряду в сфері ціноутворення, що порушує ч.2 статті 6, ч.2 статті 19, п.5 ч.1 статті 85, п.3 статті 116 статей Конституції України.

“Новація без жодних додаткових гарантій”

- Страхування цивільно-правової відповідальності ріел­торських організацій, яке запроваджується законопроектом, позиціонується його розробниками ледве не ключовим інструментом захисту прав споживачів ріелторських послуг. Якщо цей проект набуде сили закону, чи будуть споживачі більш захищеними?

- У дійсності ж, дана новація не надає споживачам жодних додаткових гарантій, оскільки настання у них, як у сторони правочину про перехід права власності/користування нерухомим майном, несприятливих наслідків є, зазвичай, результатом не праці ріелторів, а неп­равомірних чи недбалих дій іншої сторони такого договору або ж органів, що здійснюють нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію зазначених правочинів.

Для ріелторів ця новація обернеться необхідністю сплачувати ще один обов’язковий платіж за право займатися професійною діяльністю, а для споживачів - необхідністю оплачувати включену у ціну послуг вартість страховки, неспроможної захистити його від ризиків при придбанні чи відчуженні нерухомості. Зиск від даної новели отримають лише страхові компанії, які, здобувши монопольний контроль над даним сегментом ринку, легалізують продаж ріелторам страхових полісів за завищеними тарифами.

Підсумовуючи викладене, Асоціація фахівців з нерухомості (ріелторів) України наголошує, що розроблений Мінекономрозвитку законопроект “Про особливості провадження ріелторської діяльності”:

• суттєво підвищує витрати ріелторів на провадження професійної діяльності з одночасним обмеженням їх доходу - і таким чином порушує конституційне право на здійснення підприємницької діяльності;

• покладає на ріелторів розширений перелік обов’язків без надання відповідних прав щодо їх виконання - і у такий спосіб обмежує умови для здійснення фахівцями з нерухомості конс-титуційного права на працю;

• мінімізує права і повноваження ріелторів у здійсненні професійного самоврядування - і тим самим звужує їх конституційне право на захист своїх професійних прав і свобод шляхом об’єднання у громадські організації.

Виходячи з цього, АФНУ вважає своїм обов’язком звернутися до Президента, Уряду, народних депутатів України, громадськості, усієї ріелторсь­кої спільноти з проханням підт­римки викладеної позиції що до неприйнятності ухвалення даного законопроекту та захисту конституційних прав ріелторів.

Додайте коментар: Ваше ім'я Текст: