Як обманюють при купівлі квартири. Що потрібно знати, аби не пійматися на гачок аферистів

На жаль, боротьба з шахрайством на ринку нерухомості більше нагадує бальні танці на мінному полі в безмісячну ніч. Однак не треба думати, що заняття це - зовсім вже безперспективне. Саперами також не народжуються, вони вчаться на помилках інших саперів. А якщо дотримуватись аналогій з вірусологією, то навіть на найсвіжіші штами інфекції знаходяться все нові і нові вакцини. У нашому випадку - інформаційні, якими з читачами “Рівне-Ракурсу” ділиться голова Рівненського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), директор агентства нерухомості “Цитадель” Олександр ЛЯШУК (на фото).

Ні “будівельників”, ні грошей, ні квартири

Невмирущий Остап Бендер запевняв, що є 400 способів порівняно чесного заробляння грошей. Деякі з них досі на озброєнні аферистів на ринку нерухомості. І розмову про їхні махінації почнемо з первинного ринку нерухомості. На початку 90-х років піраміди були товарними, потім ощадними, туристичними. В даний час найпоширенішим видом цих афер є піраміди фінансово-будівельні.

ПЕРШИЙ різновид сімейства “пірамідальних” являє собою не що інше, як аналог міфічної підпільної організації, вигаданої Остапом Бендером для “відбирання грошей”. Пам’ятаєте, напевно, такий “Союз меча й орала”. Подібні контори ніби “будують” не на свої гроші і не на залучений банківський капітал, а на гроші пайовиків. Засновники піраміди обіцяють квартиру, яка коштуватиме всього 30-40% її ринкової вартості, а для цього необхідно знайти, зацікавити та залучити до лав учасників піраміди ще двох-трьох чоловік, охочих придбати квартиру. Грошики, природно, вперед, ну, а далі все як у клієнтів Мавроді - ні “будівельників”, ні грошей, ні квартири.

ДРУГИЙ представник цього вкрай шкідливого сімейства - це вже цілком легальне підприємство, щось на кшталт тих же бендерівських “Рогів і копит”. Фірма формально починає будівництво: будмайданчик огороджується парканом, для більшої переконливості навіть виривається котлован, зрідка з’являються мляві статисти в касках. А тим часом, за лаштунками фірма прокручує взяті вперед гроші, періодично перериваючи свій сумний фарс патетичними заявами про тимчасові труднощі. Іноді ця жалюгідна п’єса завершується більш-менш благополучним фіналом - гроші повертаються невдалим пайовикам. Природно, що вартість цих грошей внаслідок інфляції вже набагато менше. Таким чином, заснов­ники фірми ніби отримують від своїх вкладників безвідсотковий кредит. Заробляють на цих грошах і повертають їх назад. При цьому деякі вкладники навіть полегшено зітхають - адже могли б втратити все, а не тільки обіцяний прибуток. Загалом, як у старому анекдоті, всі при справі.

Будівельні пройдисвіти – ряджені та двійники

У деяких будівельних лицедіїв драматургія крутіша, а сюжетна лінія - ще більш заплутана. Фірма в будь-який момент може зникнути, залишивши вкладників і пайовиків наодинці з порожнім будівельним майданчиком, обнесеним парканом, і банком, якому незавершена будова належить на правах застави за кредит. Далі ця будова перетворюється на “довгобуд”, а потім плавно переходить в “недобуд”. У кращому випадку будмайданчик викупить якась будівельна фірма і запропонує пайовикам доплатити грошей для того, щоб вони змогли завершити будівництво. Подібні п’єски можуть обростати пікантними нюансами до нескінченності. На жаль, не на радість поважній публіці.

У деяких фірм “роги” настільки гіллясті, а “копита” настільки довгі, що їм вдається утримувати кілька десятків фіктивних майданчиків по всій країні. Вони збирають величезні кошти, які частенько використовуються нецільовим чином, як правило, для отримання свого особистого прибутку, а ніяк не освоєння об’єктів.

При цьому в контракті з фінансовою пірамідою обов’язки пайовика (або учасника інвестиційного фонду) прописуються дуже чітко, особливо графік виплати їм грошей. Обов’язки ж інвестиційного фонду (або будівельної фірми, в якій ви виступаєте пайовиком) прописуються загальними словами. Часто не вказуються конкретні терміни завершення будівництва об’єкта та здачі його в експлуатацію. Природно, що ніяких штрафних санкцій інвестиційний фонд або будівельна фірма, що бере вкладників “в долю” і не поспішала завершити будівництво, не несе.

І, нарешті, ТРЕТЯ категорія будівельних пройдисвітів - ряд­жені та двійники. Все відбувається як у низькопробному вуличному балагані з переодяганнями, запаморочливими експромтами та обдуреними простаками. І все це відбувається на тлі шикарних декорацій, щоправда, чужих...

Отже, реально існуюча шановна будівельна фірма дійсно починає будівництво. В цей же час інша фірма з такою ж назвою (або дуже схожою, або такою ж, але зареєстрованою в іншому населеному пункті) проводить рекламну кампанію і оголошує про продаж нерухомості на етапі незавершеного будівництва. Поки техніка та робітники справжньої фірми енергійно забудовують майданчик, арлекіни з однойменної фіктивної фірми енергійно акумулюють кошти довірливих “буратін” на своїх рахунках.

Тим часом, справжня фірма “не помічає” маскараду, що розігрується прямо у неї під носом, і на рекламу продажу її об’єктів не реагує. Комедія ламається до тих пір, поки справжня фірма впритул не наблизилися до фінального етапу будівництва. В один прекрасний день настає ефектна розв’язка зі зникненням всієї липової трупи. Природно, справжня фірма на уклін до публіки виходити не бажає. Публіка нарікає, вимагає повернути “квитки”, загрожує судом. Але жоден суд не визнає зобов’язання справжньої будівельної фірми перед клієнтами її двійника.

Бійтеся занадто вигідних умов!

Щоб не заламувати руки після, все ж давайте вчитися махати кулаками до. Відмовтеся від думки про те, що якщо ти не наступав на граблі, то їх зовсім не існує. Бійтеся занадто вигідних умов! Ретельно проаналізуйте цінову кон’юнктуру на ринку первинної нерухомості. І якщо різниця між пропонованою вам ціною і вартістю житла в інших забудовників становить 25% і більше, задумайтеся про правильність та безпеку такої інвестиції.

Перевірте, чи справді ведеться будівництво за конкретною адресою, і ким саме воно ведеться. Не полінуйтеся заглянути в головний офіс будівельної компанії з тим, щоб упевнитися в її родинних зв’язках з фірмою, яка продає. Наведіть довідки про власників забудовника. Уважно стежте за ходом будівництва. Благо, зараз кожна поважаюча себе фірма надає регулярні фото- і відеозвіти реалізації об’єкта.

Замовте у юридичної фірми проведення експертизи правовстановлюючих документів будівельної фірми та договорів, і, в разі наявності прихованих дефектів у договорах, вимагайте внесення відповідних змін. Спробуйте відстежити реноме продавця за допомогою того ж “Єдиного Державного реєстру судових рішень” www.reyestr.court.gov.ua (електронна база рішень судів України). Іноді там спливає вельми промовиста інформація.

І ще непогано б завчити нас­тупне хитромудре визначення: “Експертний висновок на відповідність проектної документації чинним будівельним нормам і правилам, державним стандартам та архітектурно-планувальним завданням”. Після всіх каверзних розпитувань недбало кинута вами фраза “А подайте-но мені Експертний висновок!” (І далі за текстом) може докорінно змінити долю вашої операції. І зовсім не на користь шахраїв!

Розписка буде досить вагомим доказом у суді

Останнім часом в Україні значно зросла кількість угод з дарування нерухомості. Основ­на причина їх популярності - в небажанні громадян показувати державі фінансову сторону угод купівлі-продажу. Звісно, укладання угод дарування замість купівлі-продажу несе в собі значну економію для сторін на виплатах державі та банкам, що є взаємовигідним для продавців і покупців, у зв’язку з чим вони і йдуть на такий крок. У той же час така процедура несе певні ризики, на які свідомо погоджується покупець, що при здійсненні такої угоди виконує роль обдаровуваного.

Так, покупець у разі передачі грошових коштів до моменту здійснення операції ризикує, що продавець, який одержав гроші, може в останній момент відмовитися від угоди та не підписати договір дарування, залишивши гроші собі. У такому випадку радимо покупцям вимагати від продавців розписку про отримання коштів у рахунок майбутнього відчуження нерухомого майна. У даному випадку бажано також вказувати конкретне майно та його місцезнаходження. Розписка буде досить вагомим доказом у суді в разі подання покупцями позову про повернення незаконно отриманих грошей продавцем.

Продавець в свою чергу несе ризики в разі, якщо сторони домовилися про оплату після угоди - в такому випадку, маючи правовстановлюючий документ, покупець може відмовитися від виплати залишку суми, і у продавця будуть відсутні юридичні підстави для витребування цієї суми. Також продавець несе ризик, якщо після угоди дозволить покупцеві зберегти розписку про отримання коштів (якщо така складалася). У цьому випадку покупець може подати позов про витребування безпідставно набутих коштів та отримати їх назад, не розриваючи при цьому договір дарування.

Що ж стосується забудовників, то для оформлення угод із відчуження у вигляді договорів дарування їм необхідно спочатку оформити на себе право власності, а це означає прийняти на себе досить великий обсяг роботи по комунікації з державними органами, на що не кожен забудовник готовий піти. Але якщо забудовник все ж оформив на себе право власності, він фактично стає продавцем (дарувальником) в цій угоді й несе всі ризики, вказані вище для продавця.

Слухав і записував