Договір оренди квартири – ваш персональний документ

Договір оренди житла нотаріально засвідчують або просто складають і скріплюють підписами власника та квартиронаймача. Експерти рекомендують не завіряти документи. «Нотаріусу доведеться заплатити держмито: 1% від вартості договору оренди (фактично, 1% орендної плати за 1-3 роки)», - пояснив голова Рівненського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України, директор АН «Цитадель» Олександр ЛЯШУК (на фото).

Перевірте документи на квартиру

Пропонуємо увазі потенційних квартиронаймачів декілька основних рекомендацій знаного експерта з нерухомості. Спочатку, радить він, потрібно перевірити документи на господаря (дані паспорта та ідентифікаційний код) і житло.

- Необхідно переконатися, що власником конкретної квартири є саме та людина, яка укладає договір оренди, - вважає Олександр Ляшук. - Ідеальний варіант для оренди, якщо власник прописаний у цій квартирі. Однак важливо перевірити дані в Державному електронному реєстрі прав на нерухоме майно. Витяг з нього можна отримати, не виходячи з квартири. До того ж - за невелику плату (17 грн довідка плюс 3 грн за банківські послуги). Досить мати доступ до Інтернету.

Однак Держреєстр речових прав містить, за оцінками експертів, відомості лише про невелику частку житла - не більше третини.

- Тому слід перевірити перед орендою, чи є обтяження, судові рішення по цій квартирі, - застерігає пан Олександр. - Якщо запис про нерухомість є в Ре­єстрі речових прав, ви це побачите самі з отриманої довідки. Якщо запису немає - зверніться із запитом до нотаріуса. Він має можливість перегляду реєстру обтяжень. Якщо власник квартири перебуває у шлюбі, необхідно заручитися згодою його половинки. У договорі (довільна форма) вписується: я, така(ий)-то, паспорт №, не заперечую проти здачі в оренду нашої квартири, дата з підписом. Інакше ймовірність розірвання договору на вимогу чоловіка (дружини) залишається.

Договір оренди квартири: обов’язкові пункти

Документ повинен містити місячну вартість оренди, а також - точний термін (період) дії договору.

- Поширена помилка - термін не зазначений. Тоді договір автоматично визнають недійсним, - підкреслює Олександр Ляшук. - Стандартний термін оренди квартири - рік або три. Під час кризи договори підписувалися на півроку з обумовленим першочерговим правом повторного підписання з цим же орендарем. Ціну зазвичай встановлюють «гривневу», але автори більшості договорів згадують про долар.

Так, двокімнатна квартира у Рівному здається за 5400 грн. Договір містить розмір оплати, але поруч, у дужках, зазначається 200 доларів за курсом 27 UAH/USD. Квартиронаймач перераховує плату за оренду, виходячи з курсу НБУ на день оплати. Або ж у договір включено пункт про валютний коридор. Наприклад, при коливанні більш ніж на 10% і подальшій стабілізації курсу на цій позиції орендні ставки переглядаються.

- Також необхідно доповнити договір важливою інформацією: хто відповідає за оплату комунальних послуг, - нагадує пан Олександр. - Сьогодні все частіше зустрічається практика, коли орендодавець бере на себе оплату послуг брокера, щомісячні платежі керуючої або експлуатаційної компанії, а все, що «за лічильниками» - відповідальність квартиронаймача.

Олександр Ляшук рекомендує обов’язково складати акт прийому-передачі. Він включає характеристики житла, опис/перелік майна (побутова техніка, різні меблі) з фотофіксацією.

- На побутову техніку орендар повинен попросити всі експлуатаційні документи c гарантійними паспортами, - наголошує експерт. - Це робиться для того, щоб при поломці техніки або псуванні майна не було проблем із з’ясовуваннями, чия це відповідальність, за чий рахунок буде здійснюватися ремонт.

Порядок розірвання договору оренди квартири

- Необхідно вказати різні причини дострокового розірвання договору оренди квартири, терміни, відповідальність сторін для різних ситуацій, - підкреслює Олександр Ляшук. - Стандартна практика: якщо орендар вирішив з’їхати раніше обумовленого терміну, він повинен попередити господаря квартири за місяць. Які можуть бути причини розірвання договору за ініціативою власника квартири? Несплата, затримка оплати на певний, прописаний знову-таки в документі, термін. Нецільове використання - наприклад, зняли як житло, а влаштували офіс.

Остання з важливих порад - уникайте неформальних (усних) угод. Договір оренди квартири - ваш персональний документ. Туди можна включити всі нюанси, що стосуються взаємовідносин сторін, приклавши додаткові документи з фотоматеріалами.

80% квартиронаймачів у Рівному – молоді сім’ї

- Попит на квартири в Рівному стабільний, частіше орендарів цікавлять квартири невеликих площ, а саме - одно- та двокімнатні, - вважає Олександр Ляшук. - Основна частина квартиронаймачів - це молоді сім’ї. Таких орендарів на ринку 80%. Клієнтів середнього віку, які шукають орендне житло, - близько 20%. Найбільше орендарі цікавляться квартирами в середньому ціновому діапазоні - від 2700-3000 грн без урахування вартості комунальних послуг.

Найголовнішим вимогою орендарів можна назвати невисоку ціну. Також для клієнтів важлива наявність надійної побутової техніки та якісного ремонту в квартирі. 70% орендарів воліють знімати житло без меблів, а 30% - з повним комплектом меблів.

Зі слів експерта, орендарі Рівного віддають перевагу квартирам у будинках, розташованих у центрі та наближених до нього районах міста - вулицях Соборна, С. Бандери та В. Чорновола. Вони не цікавляться житлом у мікрорайоні «Ювілейний», що пояснюється відсутністю розвиненої інфраструктури на території масиву.

Середні ціни пропозицій оренди у старих будинках

у Рівному в березні 2017 року:

Локація Однокімнатна квартира, грн Двокімнатна квартира, грн Трикімнатна квартира, грн

Центр міста 3000-3500 3500-4000 4000-5000

Поблизу центру 2000-2300 2500-2800 3000-3200

Околиці міста 1500-2000 2000-2500 2500-2800

Ціни на оренду квартир у старих будинках

На думку Олександра Ляшука, ціни на оренду житлової нерухомості в Рівному в березні 2017 року збереглися на рівні попереднього місяця.

- Головною перевагою квартир у будинках старого житлового фонду в Рівному можна назвати невисоку ціну, - вважає експерт. - Молоді сімейні пари не завжди не можуть дозволити собі орендувати квартиру в новобудові, що обумовлено високою ціною. В такому разі клієнти починають шукати для себе привабливі та доступні варіанти житла у старих будинках. 75% орендарів цікавляться орендою квартир на середніх поверхах будинку. Квартиронаймачі не відмовляються від житла і на перших та останніх поверхах будівлі - такі квартири вибирає 25% клієнтів.

Середні ціни на пропозиції оренди квартир

у новобудовах Рівного в березні 2017 року:

Локація Однокімнатна квартира, грн Двокімнатна квартира, грн Трикімнатна квартира, грн

Центр міста 5000-6000 6000-6500 7500-9000

Поблизу центру 4500-5000 5000-5500 6000-8000

Околиці міста 4000-4500 4500-5000 5000-7000

Ціни на оренду квартир у новобудовах

За даними ріелторів, цікавляться орендарі квартирами і в нових житлових комплексах у Рівному. Головна вимога при виборі такого житла - наявність субсидії на оплату ЖКП. Оформлена компенсація дозволяє платити за комунальні послуги мінімум на 15% менше. Але якщо державна допомога не нараховується, то орендарі не просять власників оформити компенсацію.

У таблицях вказані середні ціни на довгострокову оренду квартир в Рівному. Вартість оренди житлових об’єктів може змінюватися залежно від площі та планування квартири і якості використаних будівельних матеріалів. Також на ціну оренди квартири впливає загальний стан будинку, зауважує Олександр Ляшук.

Гонорар ріелтору в 100% випадків сплачує орендар

- Переважно, 95% випадків, за спожиті житлово-комунальні послуги платить квартиронаймач, - припускає голова Рівненського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Олександр Ляшук. - І всього в 5% випадків - орендодавець. Гонорар ріелтору в 100% випадків сплачує орендар. Сума комісії становить 50% від місячної плати за оренду квартири. В середньому такий договір підписується, як мінімум на півроку або рік. А взагалі, найкращий бонус для ріелтора - це рекомендації. Ріелтор нагороджує себе сам. Чим швидше він закриє угоду оренди квартири, тим раніше отримує плату та приступить до виконання наступного замовлення. Аналогічно з репутацією - чим більше людей готові його рекомендувати, тим ширше клієнтура.