Олександр ЛЯШУК: «Купити квартиру вигідніше влітку»

Літні ціни на нерухомість можуть приємно здивувати

На думку знаного в Рівному директора АН «Цитадель» Олександра Ляшука, купівля квартири влітку має очевидні переваги:

• ви зможете легше перевезти речі;

• швидше зробити ремонт і легко провітрити після нього приміщення;

• оцінити природу й екологію навколо будинку під час прийняття рішення;

• поговорити з мешканцями, що відпочивають на літніх майданчиках;

• докупити необхідні меблі до початку холодів;

• відразу зрозуміти чи потрібен у квартирі кондиціонер;

• визначити популярність району за кількістю людей у вечірній час;

• відразу оглянути дитячі та спортивні майданчики.

– Щоб купити квартиру влітку і заощадити на цьому, необхідно дотримуватися наступних рекомендацій, – радить експерт. – Літні ціни на нерухомість можуть дуже приємно вас здивувати, якщо ви підготуєтеся до покупки. Чек-лист допоможе вам зробити правильну покупку, про яку ваша сім’я ніколи не пошкодує. Ці поради засновані на моєму багаторічному досвіді, а які з них застосовувати – вирішувати кожному індивідуально.

Щоб підготуватись до покупки квартири влітку, необхідно:

• вибрати кілька пріоритетних сайтів забудовників;

• стежити за їх новинами та акціями;

• вивчити стрічку подій за останній рік;

• простежити за тенденцією бонусів і знижок;

• зібрати всі переваги обраної квартири;

• вибрати покупку, яка принесе більше прибутку;

• ще раз порівняти;

• прочитати відгуки в соціальних мережах.

Ці вісім пунктів допоможуть вам зорієнтуватися. І навіть якщо ви вже вирішили купувати квартиру, вони зроблять цю покупку ще більш мудрою і вигідною. Гроші, які вдасться заощадити, можна буде витратити на ремонт або подорож. Ціна на квартиру влітку дозволить вам вкластися в бюджет і зберегти різницю для родини. Тож не бійтеся купувати квартиру влітку, не звертайте увагу на сезонність продажу квартир. Купуйте її, коли будете налаштовані та точно зрозумієте, що це – ваш майбутній будинок.

Як правильно торгуватись при купівлі нерухомості

– Зазвичай власники трохи завищують ціну квартири, виставляючи її на ринок, – зауважує Олександр Євгенович. – Це нормально, нічого дивного в цьому немає. І вам, скоріше за все, вдасться домовитися про «знижку», якщо вона справді закладена в заявлену ціну. Потрібно тільки правильно поторгуватись. Продавці розуміють, що покупці будуть торгуватися – власне, тому і завищують ціну. Але є продавці, які заявляють реальну вартість житла, і вони відразу скажуть вам, що продають без торгу, і тут вже нічого не поробиш. Але іноді і з такими продавцями можна домовитися, якщо запропонувати хороші умови покупки. Отже, як правильно торгуватись при купівлі нерухомості?

Огляд квартири і розмова з власником. Налагодити контакт з нинішнім господарем житла – дуже важливо. Потрібно, щоб він склав про вас позитивну думку і захотів вам продати свою квартиру. Але не треба всіма силами намагатися сподобатися, це зай­ве. Ввічливість, увагу і такт – ось і все, що вам потрібно продемонструвати. Детально розпитайте про квартиру, її характеристики та стан. Експерти радять звертати увагу як на недоліки житла, так і на його переваги, і неодмінно сказати про них.

Якщо ви будете говорити тільки про недоліки, намагаючись збити ціну, то можете налаштувати продавця проти себе. Але і надмірно нахвалювати квартиру – не в ваших інтересах. Тому потрібно дотримуватись балансу. Якщо в квартирі високі стелі, непогане планування, великі вікна, простора комора або зручний теплий балкон – скажіть про це. Але якщо там давно не було ремонту, недостатньо світла або в поганому стані паркет – про це теж варто ввічливо згадати.

Краще утриматися від різких висловлювань на кшталт: «вона не коштує цих грошей» або «на ринку повно аналогічних пропозицій за меншою ціною». Якщо такі пропозиції справді є – це, взагалі-то, аргумент, але тоді краще показати продавцеві приклади з бази нерухомості. Дайте власнику зрозуміти, що його квартира вам сподобалася, але у неї є недоліки, які ви готові обговорити, тому що вони – ваші основні аргументи в обговоренні ціни.

Аргументуйте вагомо, але не тисніть на продавця

– Викладаючи свою позицію, не чіпляйтеся до дрібниць на кшталт старих шпалер або облупленої фарби на дверях, – радить Олександр Ляшук. – Обговорюйте серйозні недоліки, усунення яких спричинить витрати. Наприклад, якщо комунікації, підлогу або сантехніку доведеться міняти. Або якщо вікна погано закриваються, пропускаючи холод і шум. Приблизно прикиньте суму, яка знадобиться на усунення недоліків – її і просіть як знижку.

Чому власник повинен піти назустріч саме вам? Тому що ви теж можете запропонувати вигідні для нього умови. Продумайте свої аргументи. Ваші переваги можуть бути, наприклад, такими: ви не берете участь у «ланцюжку» угод, у вас вже є вся необхідна сума, ви не чекаєте банківського кредиту, готові укласти угоду без посередників і найближчим часом. Такі покупці – рідкість.

Інша ваша перевага – ви, в свою чергу, готові почекати з переїздом, якщо власник, продаючи свою квартиру, підшукує іншу. Можливо, він попросить відстрочки, і в цій ситуації ви точно можете просити знижку. Можна також запропонувати взяти на себе витрати з оформлення угоди або оплатити переїзд власника в іншу квартиру.

Нарешті, експерти радять не вести мову про знижку при першому огляді квартири. Краще домовитися про повторному візиті з родичами або ріелтором. Це буде не тільки переконливим доказом серйозності ваших намірів, а також свідчитиме про те, що ви трохи сумніваєтеся і остаточного рішення ще не прийняли. Під час торгу аргументуйте вагомо, але ні в якому разі не тисніть на продавця. Ціну на квартиру в старому будинку, в незадовільному косметичному стані, з проблемними комунікаціями, без зовнішнього утеплення можна збити набагато більше. Особливо, якщо по сусідству розташований будинок молодше або новобудова. Тоді глибина торгу може сягати 10-15%.

Досить успішним може бути торг і в тому разі, якщо квартира продається давно – три-чотири-шість місяців. З’ясувати, коли об’єкт був виставлений на продаж, і як змінювалася його ціна, не складе особливих труднощів. Таку інформацію можна отримати через ріелтора або за допомогою сайтів із продажу житла. Іноді продавці, втомившись чекати покупця, погоджуються і на 20% знижки. Але збити ціну на 5-10% можна буде гарантовано.

Скласти попередню угоду і залишити завдаток

– За ціною на 20-25% нижче середньої ринкової часто продається житло із «заплямованою» історією, – застерігає Олександр Євгенович. – Це квартири, які перебували в заставі у банку, були арештовані або конфісковані за рішенням суду. І чим довше «хвіст», тим приємніше торг. Зрозуміло, покупець бере на себе певні ризики. Наприклад, раптом з’явиться ображений колишній власник і захоче відсудити квадратні метри назад. Але ж і ціна на таку квартиру відповідна.

Втім, сторони не завжди можуть домовитися про прийнятну ціну. Тому покупець може настояти на тому, щоб продавець замість знижки погодився залишити в квартирі частину меблів і побутової техніки. Це – цілком поширена практика. І для покупця подібний бонус часом навіть краще, оскільки він позбавлений необхідності витрачати гроші на обстановку квартири.

Якщо мова йде про внесення завдатку, треба обговорити суму, яку ви залишаєте продавцеві, визначити терміни виїзду з квартири, а також умови штрафу для кожної зі сторін при відмові від угоди (їх прописують рідко). Продавець має право відмовитися від угоди на будь-якому її етапі, поки покупець не став власником. Але, якщо ви усно домовилися про ціну, можна скласти попередню угоду та залишити завдаток.

Якщо вам допомагає ріелтор, він складе угоду, де буде зафіксована остаточна ціна квартири, сума завдатку, який ви залишаєте продавцеві, терміни виїзду колишнього власника з квартири, а також умови штрафу для кожної зі сторін при відмові від угоди. За усталеною практикою, якщо угода зривається з вини покупця, продавець залишає завдаток собі. А якщо домовленість порушив продавець, він зобов’язаний повернути заставу покупцеві в подвійному розмірі.

Найбезпечніше проводити угоду в нотаріуса

Зі слів Олександра Ляшука, угода з купівлі квартири на вторинному ринку зазвичай проводиться у два етапи: спочатку завдаток, потім, через тиждень-два-місяць – укладення договору купівлі-продажу та передача решти суми. Перед операцією дуже бажано перевірити і квартиру, і її власника. За допомогою Єдиного реєстру прав на нерухоме майно можна з’ясувати, коли продавець став власником квартири, скільки власників змінило житло за останній час, чи були відносно квартири судові заборони та інші обтяження.

Також за запитом покупця продавець квартири або агентство нерухомості зобов’язані надати копії правовстановлюючого документа на квартиру, технічного паспорта, довідки про прописаних у квартирі осіб, документів, що підтверджують відсутність заборгованості з комунальних платежах. Не слід іти на угоду, якщо в квартирі зареєстровані малолітні діти або недієздатні особи, оскільки після укладення договору їх виселення можливе лише в судовому порядку.

Найбезпечніше проводити угоду в нотаріуса. Причому, бажано нотаріально завірити не тільки основний договір купівлі-продажу, а й договір завдатку. Це максимально убезпечить покупця: нотаріус перед підписанням кожної угоди перевіряє ще раз квартиру по всіх реєстрах і відмовиться проводити операцію, якщо з житлом щось не так.