Де краще купувати квартири: в новобудовах або на вторинному ринку?

Зараз на київському ринку житла склалася досить комфортна ситуація для платоспроможного покупця. Девелопери будують багато - як в старих межах Києва, так і на нових територіях. Приміські чиновники, в свою чергу, кілька років поспіль рапортують про високі темпи. «В результаті сформованої конкуренції серед забудовників ціни на ринку новобудов виявилися прийнятними», - зазначає элитный жилой дом.

Більшість експертів сходяться на думці, що величезна пропозиція на ринку новобудов буквально задушила вторинний ринок. Пропозиція вторинних квартир на ринку старого Києва (без урахування елітної нерухомості) в 2016 році скоротилося на 22,2%. Але ціни на первинному і вторинному ринках поки дещо різняться: в новобудовах придбати житло як і раніше дешевше, що, на думку опитаних "Комерсант" учасників ринку, призводить до відтоку із вторинного ринку значного числа потенційних покупців. Але в той же час, вартість 1 кв. м на вторинному ринку в будинках поза центром міста може бути дешевше, ніж в новобудовах в аналогічних районах.

Пропозиція вторинного ринку вступає в основному в конкуренцію з новобудовами, зданими держкомісії (тобто, це будинки, готові до заселення), вважають експерти. На їхню думку, ціни на первинному ринку дійсно наблизилися до показників вторинного ринку. «Так, ціни на монолітні новобудови масового сегмента на початковій стадії зрівнялися з житлом економ-класу в нестарих панельних будинках або сталінських цегляних будинках на вторинному ринку (мова про масове житло, побудованому в 1950-х роках), - повідомили в volodymyrskyy.com.ua. - Хоча якість нових проектів, навіть панельних, набагато вище, причому багато квартир реалізуються вже з обробкою. Квартири в нових панельних новобудовах за ціною майже рівні житла в старих панельних будинках». З цього експерти роблять наступний висновок: на тлі, коли в деяких випадках ціни в двох сегментах майже зрівнялися, вторинний ринок починає просідати, враховуючи, що якість такого житла банально застаріло.

Де безпечніше

Завжди вважалося, що купувати житло на вторинному ринку безпечніше, ніж на первинному ринку. Причина цього усталеного думки - різного роду скандали, пов'язані з ошуканими пайовиками з тих чи інших великих проектах. Але всі ці конфлікти із забудовниками швидко вирішуються, якщо всі документи оформлені правильно. Найбезпечніший спосіб покупки квартири в новобудовах - оформлення договору пайової участі.

У ДДУ чітко прописані схеми компенсації збитку і захисту прав пайовиків в разі недобудови, здачі об'єкта в неналежному стані і затримки термінів. Після внесення поправок до ФЗ-214 (регулює пайове будівництво) про страхування цивільної відповідальності забудовника фактично процедура задоволення вимог пайовиків в разі невиконання забудовником своїх зобов'язань за договором була змінена і захист пайовиків посилена. Раніше в разі банкрутства забудовника пайовики ставали кредиторами другої черги, чиї вимоги задовольнялися після кредиторів першої черги. До того моменту нерідко у забудовника вже не залишалося ніяких активів. Зараз пайовики можуть переадресувати свої вимоги банку, який виступає поручителем забудовника, в суспільство взаємного страхування або страхову компанію, зобов'язану в такому випадку задовольнити запити позичальника.

На вторинному ринку, велика частина якого як і раніше знаходиться в сірій зоні, великий ризик натрапити на продавця квартири з проблемними документами. Якщо на куплену вами квартиру мають права третіх осіб і права їх були порушені, то квартиру можуть відібрати, попереджають юристи. У деяких випадках операція з таким житлом визнається недійсною і квартиру у нового власника вилучають, причому повернути сплачені за неї гроші потім, як правило, практично неможливо. Це, звичайно, найстрашніший сценарій розвитку подій. Втім, є ще й інші нюанси.

Наприклад, зараз гостро стоїть проблема квартир, куплених з материнським капіталом, в яких всупереч закону діти не стали власниками. Купуючи таку нерухомість, покупець піддає себе ризику, так як в ході планової перевірки органи опіки або прокуратури можуть виявити факт порушення прав неповнолітніх дітей, і власника позбавлять квартири, попереджають юристи. За чинним законодавством діти повинні наділятися часткою в квартирі, купленої з використанням материнського капіталу. Але батьки не завжди це роблять, щоб в разі подальшого продажу квартири уникнути отримання необхідного дозволу органів опіки. Крім того, продавці квартир на вторинному ринку іноді ненавмисно приховують ряд фактів з історії квартири, які в подальшому можуть сприяти визнанню правочину недійсним.

Де комфортніше

Забудовник зобов'язаний будувати об'єкти соціальної інфраструктури (дитячі садки, школи, поліклініки і т. П.) В зоні житлової забудови пропорційно числу нових жителів району. У новобудові покупець отримує більш зручні умови проживання в самому комплексі завдяки власній інфраструктурі проекту і однорідному соціальному оточенню. Зараз забудовники продають не тільки конкретну квартиру, а й спосіб життя, який буде створений в житловому комплексі. На вторинному ж ринку, особливо в економ-класі, такий підхід просто відсутня, відзначають опитані "Комерсант" ріелтори.

Але на вторинному ринку, обумовлюються аналітики, у покупця є вибір купити квартиру практично в будь-який локації, на відміну від більш обмежених в географії проектів первинного ринку. Об'єкти на вторинному ринку можуть розташовуватися як в повністю оснащених усією інфраструктурою локаціях, так і у віддалених і малорозвинених районах.