Як купити квартиру?

Купівля квартири – зазвичай подія знакова і пов’язана з певними змінами у житті людини, тому підходити до цієї події бажано з певною підготовкою. Джерел інформації багато, як і самої інформації, тому спробуємо у скороченому вигляді сформулювати мінімальний перелік того, що потрібно знати покупцю при придбанні квартири.

Все починається з вибору. Зупинятись на цьому етапі не будемо, оскільки він є сферою ріелторської діяльності. Почнемо з того моменту, коли вибір зроблено.

Необхідно з’ясувати, на підставі яких документів квартира належить власнику. Тут багато варіантів, зокрема, для вторинного ринку - свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, договір купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання. Трапляються більш «екзотичні» варіанти – договір іпотеки із подальшим переходом права власності, довідки кооперативів із подальшою реєстрацією права власності, тощо. Документи на «первинному» ринку (новобудови) також характеризуються варіативністю, тут кожен випадок варто розглядати окремо за участю спеціаліста. Зрозуміло, що ці документи будуть вивчатись нотаріусом при підготовці договору, але покупцю варто знати, яку «історію» має його майбутня квартира та з чим він може зіткнутись вже після набуття права власності. Наприклад, квартири, що отримані у спадщину або в дар є особистою власністю продавця, відповідно згода іншого з подружжя на продаж цієї квартири не потрібна.. У приватизованого житла можуть бути свої особливості – багато співвласників, неповнолітні (малолітні) співвласники, а також можливість неврахування під час приватизації осіб, які мають (мали) право на приватизацію, але з певних підстав були зняті з реєстраційного обліку («виписані») під час приватизації. Звичайно, нотаріус буде оцінювати документи по усіх зазначених критеріях, але обізнаність покупця про особливості обраного ним житла, ще до моменту прийняття остаточного рішення, дозволить йому уникнути зайвого клопоту із підготовкою до укладення договору, який за деяких вказаних вище підстав може не відбутись. Завжди турбує покупця питання обтяжень та боргів. Цей момент можна з’ясувати самостійно, скориставшись можливостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме – отримати інформацію за об’єктом нерухомого майна та суб’єктом речового права, яка надається в електронній формі через офіційний веб-сайт Міністерства юстиції України, за умови ідентифікації такої особи (фізичної або юридичної) з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи, або в паперовій формі. Але потрібно розуміти, що ця інформація є актуальною на момент звернення, тому перевірка нотаріусом наявності/відсутності обмежень, обтяжень, інших речових прав обов’язково передуватиме укладенню договору купівлі-продажу квартири. Покупець також може самостійно перевірити наявність особистих боргів/зобов’язань продавця через Єдиний реєстр боржників, доступ до якого є загальним та безкоштовним.

При підготовці до договору покупцю необхідно перевірити дійсність власного паспорта (чи вклеєна вчасно фотографія), наявність оригіналу довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податку (ідентифікаційного /податкового номера). Якщо покупець одружений, так само важливо перевірити документи другого з подружжя та наявність свідоцтва про шлюб.

Дуже важливе питання – це можливість в подальшому уникнути оскарження договору зацікавленими особами. На питання покупця: як застрахуватись від можливості оскарження договору або спроби визнати його недійсним, відповідь проста: право на захист своїх інтересів має кожен громадянин, це право забезпечується Конституцією, і звернення в суд – один із засобів захисту законних прав та інтересів громадян. Тому позбавити зацікавлених осіб права звернутись в суд за захистом своїх інтересів неможливо, так само як і передбачити, які саме права та з яких підстав зацікавлена особа вважатиме порушеними. Щоб мінімізувати негативні наслідки можливого визнання договору недійсним або його розірвання, необхідно пам’ятати про необхідність зазначити в договорі реальну вартість того майна, яке придбавається, тобто вказати дійсну суму грошових коштів, сплачених за покупку квартири. В такому випадку покупець завжди може розраховувати на те, що йому повернуться гроші, які були ним витрачені, а не доведеться доводити в суді, що «в договорі записали стільки-то, щоб менше платити, а повний розрахунок підтвердили розпискою». Необхідно враховувати, що в суді доказами буде і розписка, яка написана продавцем про отримання грошової суми, і договір, посвідчений нотаріусом, де обидві сторони стверджують, що за квартиру сплачена інша сума, і немає підстав вважати, що доказова сила простої письмової розписки переважить доказову силу двостороннього та належним чином посвідченого документа. А також необхідно пам’ятати, що при використанні розписки в суді в якості доказу сплати за квартиру більшої суми, покупець наражається на претензії з боку держави щодо недоплати бюджетного платежу – збору до пенсійного фонду, який є обов’язковим при укладенні договору купівлі-продажу. Звичайно, витрати при укладенні договору купівлі-продажу – питання суттєве, але необхідно розуміти, що переважає – витрати чи спокій.

Останнє питання – вибір нотаріальної контори. З усіх питань це є найпростішим, тому що усі нотаріуси є кваліфікованими юристами, які пройшли складний шлях для отримання права займатись своєю роботою – освіта, стаж, кваліфікаційний іспит, сертифікація робочого місця, семінари та навчання для підвищення кваліфікації, постійний контроль з боку органів юстиції. Тому, якщо Ви ще не визначили «свого» нотаріуса, можете сміливо звертатись в будь-яку нотаріальну контору.

Приватний нотаріус

Рівненського міського нотаріального округу