Ринок заміської нерухомості

До таких висновків дійшов експерт ринку нерухомості Юрій Мавродієв. До того ж, економічна ситуація мала досить сильний вплив на ставлення покупців і продавців безпосередньо до статусу володіння заміською нерухомістю, а також до перспектив і форматам ринку.

З позиції продавця

Заміська нерухомість розглядається або як повноцінна заміна квартири в місті, наприклад Бровари Мавродиев банк Михайловский , або як дача для відпочинку переважно в літню пору року. Але з приходом кризи змінилася розстановка сил і можливості власників заміського житла.

Якщо раніше громадяни, які могли собі дозволити нерухомість бізнес-класу, мали і квартиру в Києві, і будинок за містом, то після настання кризи такі власники продали один з цих об'єктів. І причина тут не в погіршенні фінансового становища, а в кризі ліквідності нерухомості.

Раніше заможні власники брали кредити на розвиток бізнесу під заставу заміської нерухомості, і в період кризи навантаження на домогосподарство виросла, будинками стали володіти банки. На сьогоднішній день саме вони активно продають заміську нерухомість, тому її вартість обрушується. Такі об'єкти продають за зниженою вартістю, тому приватні продавці, які продають будинки на цій же локації, також змушені знижувати ціну.

Ще одна категорія продавців заміських будинків також не може зволікати з реалізацією об'єкта, оскільки потрапили в скрутне фінансове становище і готові продати нерухомість з великим дисконтом. На сьогоднішній день суттєві знижки робляться по 60% угод на ринку, причому, за даними ріелторів, зважаючи на специфіку продажу заміських будинків знижується і загальне число угод на ринку - найчастіше такі угоди укладаються без залучення консультантів.

Все більша частка «угод» доводиться на передачу нерухомості за борговими зобов'язаннями.

Що стосується первинного ринку, забудовники також роблять знижки, щоб швидше продати селище і вийти з заміського ринку - це один із трендів року. Сьогодні жодна фінансова модель не вписується в економіку будівництва на ринку заміських будинків, і дуже ймовірно, що через кілька років на вітчизняному ринку залишиться лише кілька найбільш професійних компаній.

Як в такій ситуації діють класичні продавці?

Одні не хочуть призначати меншу ціну, тому їм доводиться миритися зі зрослим терміном експонування нерухомості, а інші йдуть на поступове зниження вартості, сподіваючись на певному етапі все ж продати будинок. Однак варто зазначити, що такий план працює тільки в сегменті квартир, де поширені типові рішення. Навіть після зниження ціни нерухомість не знайде свого покупця, а завдяки більшій знижку об'єкт все-таки вдасться реалізувати, але без бажаної вигоди для продавця.

З позиції покупця

Заміський будинок як і раніше вважається атрибутом комфорту і показником умовної розкоші, але є далеко не першою необхідністю. У власників квартир можуть бути заощадження, але через непередбачуваність економічної ситуації вони вважають за краще зберігати кошти на банківських депозитах, а не купувати нове житло. Це негативним чином позначається на ринку нерухомості, причому у всіх сегментах.

Ситуація на автомобільному ринку наочно демонструє ставлення потенційних покупців до предметів розкоші: якщо раніше громадяни оновлювали автомобілі раз в три роки, то сьогодні цей термін складає близько семи років.

Це ж характерно і для заміського ринку: до 2014 року українці бачили сенс вкладатися в заміський будинок, але сьогодні таке рішення здається нерозумним, оскільки така інвестиція може виявитися невигідною.

Може здатися, що на ринку заміського житла присутній потенційний попит. Потенційні покупці цікавляться лотами, ріелторам надходить багато дзвінків і запитів на покази, але це не призводить до зростання числа угод. Падіння цін, яке відзначають аналітики, сьогодні вельми умовно: якщо власники хочуть швидко продати об'єкт, вони роблять велику знижку - отже, не можна складати враження про ринок лише за такими угодами.

Через характеру основних продавців ринку в сегменті присутній нерегулярне ціноутворення. В результаті вартість будинку або землі вимірюється не тільки і не стільки собівартістю або маржинальної складової продавця. На вартість заміських будинків впливають враження покупців, які у різних людей відрізняються.

Ціна угоди по невдалим і дорогим об'єктам може виявитися в кілька разів нижче, ніж розраховував продавець.

Все ж якщо об'єкт розташований на вдалою локації, його навіть в сьогоднішній ситуації можна реалізувати на 5-30% дорожче запланованої вартості.

Коли покупці бачать такі пропозиції і приклади, вони буквально змінюють свій погляд на ринок: адже якщо хтось придбав будинок за 15 мільйонів, платити за нього 30 мільйонів ніхто не захоче. У покупців є потенційна готовність вийти на ринок, але через нестабільну ситуацію з'являються завищені очікування: люди місяцями придивляються до будинків, шукають лоти з великими знижками, довго зважують всі за і проти - а коли відповідний об'єкт іде, цикл пошуку починається заново.

Дешеві пропозиції збивають покупця з пантелику. Здається, що величезні знижки роблять всі продавці, хоча такі пропозиції становлять максимум 2-3% від ринку і дістаються тільки найспритнішим і підкованим покупцям.

Чого очікувати

У 2017 році найбільшим попитом в економ - класі користувалися традиційні дачні будинки. В основному ці об'єкти на 50-100 км віддалені від Києва, як і передбачає такий формат нерухомості. Варто зазначити: покупець вважає, що дача - це не просто споруда з тонкими стінами, придатне для сезонного проживання. На їхню думку, це комфортабельний будинок, в якому можна перебувати і взимку.

На сьогоднішній день під визначення класичної дачі підпадають тільки будинки, зведені за старими технологіями до 2000 року. Дача стане справжнім офіційним архаїзмом і в найближчі роки як сегмент розмиється в котеджних проектах.

Однак радикальних змін на ринку чекати не варто: будь-які економічні зміни (як позитивні, так і негативні) повільно доходять до заміського сегмента. Зміна ситуації можна буде побачити після законодавчого скасування пайового будівництва.