Чи варто купувати квартиру напередодні виборів

Наступний рік в Україні пройде під знаком політичної боротьби. "КП" в Україні "проаналізувала, які тенденції чекають ринок нерухомості в 2019 році і чи варто купувати квартиру сьогодні або краще почекати.

Ринок оживає

Незважаючи на те що політики в передвиборний період все частіше говорять про зубожіння українців, ринок нерухомості трохи ожив. Принаймні статистика підтверджує зростання кількості угод. За даними щоквартального звіту Міністерства юстиції, в третьому кварталі 2018 року в Україні нотаріуси уклали на 10,01% більше угод з нерухомістю, ніж за аналогічний період минулого року.

З липня по вересень державні нотаріуси оформили близько 14 тис. Договорів з нерухомістю, приватні - 166 тис. Більшу частину угод складають договори купівлі-продажу квартир. Всього в липні-вересні була заключена180 тис. 271 угода з нерухомістю, що на 10,01% більше, ніж в липні-вересні минулого року.

Опитані нами експерти говорять: в цьому році ціни на квадратні метри залишалися більш-менш стабільними. А з урахуванням зростання активності покупців фахівці обережно говорять про те, що цінове дно на ринку нарешті пройдено.

- Минулі роки, якщо у вас були гроші на покупку житла, простіше було знімати квартиру і дивитися, як знижуються ціни на ринку, - розповіли нам в одному з агентств. - Житло втрачало в ціні від 10 до 30% в рік. В цьому ж році ціни коливаються не більше ніж на 5-7%, та й то більше залежать від стану житла і наявності ремонту. Тому ми сподіваємося на стабілізацію ціни квадратного метра.

Ціни стабільні

Підтверджують ці слова і дослідження фахівців, що мають доступ до баз даних продавців. Візьмемо як приклад столицю. Ціни тут завжди були індикатором для всієї країни.

Наприклад, портал Domik.ua проаналізував актуальні ціни на первинному і вторинному ринку новобудов столиці і порівняв їх з цінами січня нинішнього року. З десяти районів Києва різка зміна цін відбулося тільки в двох з них.

З січня по листопад 2018 року максимальний ріст цін зафіксовано на первинному ринку Подільського району - на 37,8%. Це може бути обумовлено стартом продажів в житлових комплексах преміум-класу. З іншого боку, різке падіння цін на вторинному ринку новобудов було зафіксовано в Оболонському районі - на 27,9%. Пояснюють це тим, що у вибірці брало участь невелика кількість об'єктів житлової нерухомості, і навіть незначна кількість продажів недорогого житла могло вплинути на формування середньої ціни.

Зате в спальних районах, вибачте за каламбур, - тиша і спокій. На вторинному ринку новобудов - різниця між цінами на початок року і листопад склала всього 0,8% в сторону зменшення. В цілому за 11 місяців 2018 року вартість квадратного метра на первинному і вторинному ринку новобудов столиці змінилася незначно.

За даними ще одного порталу, 100realty.ua, c січня 2018 року середня ціна на квартири в Києві в доларовому еквіваленті збільшилася на 0,2%, в гривнях зменшилася - на 1,7%. Але, по суті, ці коливання цін більше показують нестабільність курсу української валюти, ніж зміна цін.

До речі

Як змінюються ціни на квадрати в новобудовах столиці *, грн / м кв.

Січень 22 200

Березень 22 000

Май 22 200

Липень 22 300

Вересень 23 900

Листопад 23 800

* За даними Lun.ua

Що врахувати перед покупкою

Фактор виборів

Якщо ви вирішили вкластися в нерухомість на ранній стадії будівництва, так би мовити, на етапі фундаменту, то будьте готові до того, що будівництво в наступному році може забуксували. І тут винен саме цей горезвісний фактор виборів.

Не секрет, що багато будівництв в Україні починають без наявності всіх необхідних документів. Паперові питання часто вирішують по ходу будівництва. І в цьому полягає фактор ризику. На ринок можуть прийти нові гравці, а старі, навпаки, можливо, будуть витіснятися з ринку. Не виключено, що деякі чиновники дозвільних органів будуть змінюватися за партійними квотами. Не виключено, що якісь будівництва можуть бути припинені до моменту, поки ситуація в дозвільних відомств не устаканиться. Тому фахівці радять купувати квартири в наступному році або на завершальній стадії будівництва, або в уже готових будинках.

Фактор кризи

По суті, на наступний рік розглядають кілька сценаріїв розвитку ринку нерухомості. Почнемо з негативного. У 2019 може статися нова фінансова криза. Про нього говорять багато аналітиків і світові фінансові організації.

Минулого місяця МВФ опублікував свій традиційний піврічний прогноз, в якому неприємно здивував аналітиків, фактично передбачивши початок світової фінансової кризи в наступному році. На цю подію фондові ринки відреагували серйозним падінням.

Але поки це лише попередження про що насувається фінансової бурі. Суперечки ведуться щодо того, коли настане криза - в 2019 або 2020 році. В цьому випадку постраждає і Україна.

Традицій нно у нас під час світових криз відбувається знецінення національної валюти і зростання курсу долара. Тому доларові ціни на нерухомість можуть знову впасти, тоді як ціна в гривні зросте.

Фактор реформ

Але є і позитивні прогнози для ринку нерухомості. Якщо українська економіка почне зростати більшими темпами, то почнуть потихеньку змінюватися ціни і на ринку нерухомості.

Однак найбільше впливу на вторинний ринок може надати програма знесення хрущовок. Справа в тому, що уряд розробляє механізм переселення жителів у нові будинки, які будуть побудовані на місці кварталів 60-річної давності.

Експерти кажуть: якщо приймуть механізм, згідно з яким жителів п'ятиповерхівок почнуть переселяти в нові будинки і виділяти квартири з площею на 50% більше, ніж у них було, та ще й надавати житло з ремонтом, це може призвести до стрибка цін на хрущовки в місцях зносу на 15-20%.

Правда, для того щоб люди повірили в ефективність цієї програми, потрібно показати її успішність на прикладі хоча б одного мікрорайону.

Стабільний прогноз

Ну і нарешті є базовий прогноз, згідно з яким реформи в Україні йдуть все тими ж черепашачими темпами, економіка зростає, але повільно, а про іпотечне кредитування під нормальний відсоток в банках і чути не хочуть. В цьому випадку і на ринку житла очікується стабільність або застій. Кожен може вибрати слово, яке йому подобається більше.

Як заявив президент Союзу фахівців з нерухомості Віктор Несін, в різних містах можуть спостерігатися цінові коливання до 10%, але в цілому ринок буде залишатися точно на такому ж рівні, як і зараз. За його словами, потрібно враховувати, що 2019 рік - це виборчий рік. А значить, навряд чи буде якась велика економічна активність - тому що всі будуть зайняті виборами.

Ціни в гривні на первинному ринку будуть рости через те, що дорожчають роботи і матеріали, в той же час на вторинному очікується стабільне цінова пропозиція - купить квартиру на теремках, на протязі всього наступного року, так як ціна там формується у валюті.

Природно, якщо в Україні відновляться військові дії і лінія зіткнень буде рухатися в бік Заходу, то нерухомість почне дешевшати. Під час війни - квадратний метр може нічого не коштувати. Але такий форс-мажорний варіант розвитку подій хоч і варто враховувати, але його ймовірність дуже невисока.