Золота жила для аферистів Директор агентства нерухомості «Цитадель» Олександр ЛЯШУК:

«Вкладення» у фундамент – найнебезпечніші»

– Пане Олександре, кілька років тому в Україні мав місце справжній бум обманів при інвестиції в будівництво: коли люди купували житло на етапі фундаменту, але будинок так і не добудовувався. Зараз таких випадків менше, але вони все одно зустрічаються. У чому, на Ваш погляд, причина?

– У бажанні покупця нерухомості заплатити менше. Адже при інвестиціях у будівництво можна зекономити до 30-40% вартості житла. Але заощадити вийде тільки за умови, що ви правильно оформите договір, забудовник виявиться надійним і не зникне безслідно з вашими кровно заробленими, будівництво закінчать, а будинок здадуть в експлуатацію. На жаль, далеко не завжди «пазли складаються»: буває, що договір виявляється фіктивним, будівництво затягується на невизначений термін, а територію визнають зовсім непридатною для житлового будинку. В результаті людина, яка вклала чималу суму в будівництво, залишається і без довгоочікуваної квартири, і без грошей.

Щоб цього не сталося, настійно раджу не скупитися і купувати квартири в добудованих будинках, уже зданих в експлуатацію. «Вкладення» у фундамент – найнебезпечніші, особливо з огляду на введені нові ДБН (державні будівельні норми) і збільшені повноваження ДАБІ (Державної архітектурно-будівельної інспекції). Багато новобудов можуть технічно не відповідати новим правилам і ніколи не ввестися в експлуатацію. Крім того, на цій стадії найважче перевірити порядність забудовника: більшість мають тільки декларацію про початок будівництва, а інформація в ній може не відповідати дійсності.

Якщо все ж хочете ризикнути й інвестувати в будівництво, підійдіть до питання серйозно. Для початку – вивчіть забудовника. Головний документ, який необхідно перевірити при виборі новобудови на етапі будівництва, – дозвіл на виконання будівельних робіт, який видає Державна архітектурно-будівельна інспекція. Важливі також солідність девелопера та термін його активної роботи. Компанія, яка реалізувала багато проектів і продовжує працювати над новими, буде намагатися всіма силами зберегти свої позиції на будівельному ринку і залишатиметься затребуваною. А якщо вирішите зв’язатися з девелопером-новачком, високий ризик нарватися на фірму-одноденку або компанію, яка не зможе професійно розрахувати свої сили.

Наступний важливий етап – укладання договору. Якщо купуєте об’єкт, який введений в експлуатацію, з вами повинні укласти договір купівлі-продажу у нотаріуса. Спеціаліст введе вас, як нового власника квартири, в реєстр речових прав на нерухоме майно. Якщо відбувається продаж квадратних метрів в недобудованому будинку, забудовник часто пропонує договір попередньої купівлі-продажу, але він майже не захистить вас у разі проблем: по суті, ви є інвестором, але на папері володієте лише повітрям.

«Нотаріуса вибирає покупець нерухомості»

– Які шахрайські схеми найчастіше застосовуються квартирними аферистами?

– Передусім, це продаж квартир за фальшивими документами. Таке може статися при покупці і «первинки», і «вторинки». Використовуючи сучасні комп’ютерні програми, аферисти підробляють все, починаючи від паспортів і закінчуючи правом власності на квартиру. Іноді шахраї, зробивши дублікати документів, продають житло по кілька разів. Ситуації, коли в однієї квартири виявляється кілька власників, – найнебезпечніші. В такому разі у людей тільки один вихід – звертатися до суду за визнанням саме свого права власності на житло. Якщо вам пощастило бути першим за датою оформлення первинної угоди – можливо, суд встане на вашу сторону.

Не впадайте в ейфорію, коли вдається відшукати дуже вигідний варіант, а тверезо перевірте інформацію. В ідеалі зробіть це з адвокатом, нотаріусом та інженером. Останній з’ясує, чи відповідає технічна документація реальному об’єкту нерухомості – невідповідності в подальшому можуть принести багато клопоту і витрат. Якщо продавець категорично відмовляється залучати фахівців, ні за яких умов не погоджуйтеся на операцію. При купівлі-продажу є неписане правило: нотаріуса вибирає покупець нерухомості. Саме покупець схильний до ризиків і повинен убезпечити себе. Раджу вибирати нотаріуса, як і ріелтора, за рекомендацією знайомих. Якщо продавець наполягає на своєму нотаріусі та не йде на компроміс – відмовтеся від угоди.

– Ви теж рекомендуєте своїм клієнтам купувати квартири тільки у власників, а продавців за довіреністю обходити десятою дорогою?

– Довіреність відносно легко підробити. І якщо в справі замішаний нечесний нотаріус, то липовим є лише підпис довірителя. Встановити це може тільки експерт-графолог. Якщо ви все-таки наважилися придбати квартиру, яку продають за довіреністю, обов’язково зв’яжіться з власником. Уточніть, чи давав він довіреність, чи згоден на продаж житла. На щастя, сучасні технології дозволяють здійснити зв’язок, навіть якщо людина знаходиться на іншому континенті. Краще зробити це раптово для довіреної особи – наприклад, на консультації у нотаріуса. Якщо перед вами аферист, спільник просто не встигне підготуватися. Якщо ви купите нерухомість за підробленими документами, суд стане на сторону обманутого першого власника. А ви зможете звернутися тільки з позовом до шахраїв.

«Оформляйте завдаток за всіма правилами»

– Що робити в ситуації, коли після того, як ти купив квартиру, раптово з’явився інший спадкоємець?

– Скоріше за все, доведеться звертатися до суду або ж вирішувати ситуацію полюбовно, виплативши людині певну суму. Як правило, судові спори з таких питань тривають роками. Нерідко суди визнають право власності на частку за спадкоємцями. В результаті покупцеві доводиться знову її викуповувати. Тому купувати житло, отримане у спадок, найкраще після консультації з адвокатом. Іноді люди намагаються продати нерухомість, не оформивши за всіма правилами право на спадщину. Укласти пов­ноцінну угоду у них не вийде: продати житло можна тільки після оформлення свідоцтва про право на спадщину. А ось завдаток спадкоємці можуть вимагати наперед – нібито, ви підтвердите наміри купити нерухомість, а ми поки «вступимо» у спадок. Я не рекомендую погоджуватися на таку угоду: претендентів на квадратні метри може виявитися кілька, про домовленості з вами швидко «забудуть», а повернути свій завдаток буде складно.

Якщо все ж зважилися, оформляйте завдаток за всіма правилами. Це треба зробити у вигляді попереднього договору, в якому фіксується вартість квартири, терміни покупки та звільнення квартири, терміни зняття продавця з реєстраційного обліку і відповідальність сторін за розірвання договору. Всі прописані особи повинні бути виписані до здійснення угоди! Важливо також зафіксувати суму завдатку: він не повинен бути надмірно великим (ідеально – 1000-2000 доларів). Якщо продавець хоче авансову оплату в розмірі понад 25% вартості квартири – є ризик, що після отримання грошей він просто зникне. Рекомендую оформляти попередній договір у такій же формі, як буде укладено основний договір, тобто нотаріально.

– Все частіше фіксуються випадки, коли аферисти без відома власника переоформляють документи на житло і продають його іншим людям. Як уникнути такої ситуації та захистити свою нерухомість?

– Щоб квартира не була продана без вас, потрібно зробити кілька дій. По-перше – внесіть до реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про ваше право власності (якщо це ще не було зроблено). По-друге - зайдіть у цей реєстр і поставте смс-інформування про зміну стану вашого майна. А по-третє – зберігайте технічну документацію та інші правовстановлюючі документи в надійному місці (наприклад, у банківському сейфі) і не передавайте їх нікому.

«Перевіряйте репутацію агентства нерухомості»

– І на завершення розмови: пане Олександре, як правильно обрати агентство з нерухомості?

– По-перше, потенційний клієнт може попросити в агента з нерухомості подивитися підтверджуючі документи, які свідчать про те, що ріелтор є суб’єктом підприємництва. Це засвідчує те, що ріелтор не порушує закон про підприємницьку діяльність, несе відповідальність за свою роботу і в майбутньому, при виникненні проблем, клієнт зможе знайти ріелтора. Агент, який працює по-білому, обов’язково укладає угоду з клієнтом про співпрацю.

По-друге, агентство з нерухомості повинне мати свій офіс, де воно постійно працює. Адже, якщо клієнт співпрацює з ріелтором, про якого знає лише ім’я та номер його телефону, це свідчить про те, що при виникненні проблем він більше не знайде того ріелтора. Клієнти агентства нерухомості «Цитадель» точно знають, де нас знайти, і можуть прийти з будь-якими питаннями щодо нерухомості. Найчастіше це ті, хто зверталися до нас стосовно продажу майна. Звертаються вдруге, щоб придбати квартиру, радять наші послуги своїм знайомим.

По-третє, перевіряйте репутацію агентства. Зустрівшись з агентом, клієнту бажано перевірити сертифікати та дипломи, які надають йому право працювати у сфері нерухомості. Якщо ріелторська компанія входить до складу АФНУ, то цю компанію можна перевірити через реєстр всеукраїнського об’єднання, який знаходиться у відкритому доступі.

Що стосується вартості послуг агента з нерухомості. Інколи люди кажуть, що це дорого. Проте, як правило, продавець та покупець бачать лише момент укладання угоди. Але квартира може продаватися тривалий час, від кількох місяців до року, і протягом цього часу у будь-яку погоду, у зручний для клієнтів час ріелтор показує квартиру потенційним покупцям. Рекламні витрати з просування об’єкту клієнта також несе агентство нерухомості. У той час, коли гроші воно бере лише після укладення угоди про продаж чи купівлю. «Цитадель» цінує своїх клієнтів, тому намагається зробити так, щоб процес продажу та купівлі майна проходив зручно і комфортно для обох сторін.

Додайте коментар: Ваше ім'я Текст: