Ставайте успішними господарями своєї землі!

У зв’язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку сільгоспземель в Україні до останнього часу землевласник залишався більше її формальним володарем, аніж юридичним. Він мав лише землю, а не права розпоряджатися нею.

Переломним став 2011 рік. 7 липня Верховній Раді з восьмої спроби вдалося прийняти надважливий Закон “Про державний земельний кадастр”. Державний земельний кадастр буде містити кадастровий номер ділянки, місце розташування, опис меж, дані про площу, якісний стан земель, цільове призначення, інформацію про обмеження у використанні земель, нормативно-грошову оцінку тощо.

Вибір за вами

Земля - це у першу чергу гроші, гроші її власника. Це означає, що після зняття мораторію на землю сільськогосподарського призначення, земля даватиме дохід не тільки у результаті господарського використання, а й як об’єкт власності. При цьому вона стане не лише товаром, а й важливою матеріальною та вартісною частинами основного капіталу її власника. І приноситиме дохід, як мінімум не менший, ніж банківський відсоток. Таким чином, ринок землі розширить альтернативність її використання. Землю при цьому можна використовувати для ведення сільського господарства, продати, здати в оренду, успадкувати чи подарувати, віддати як заставу в кредит. І лише власник землі робить вибір щодо її майбутнього.

Після запровадження повноцінного ринку земель стане набагато вигідніше укладати довгострокові договори оренди, що дозволить зберегти родючість землі через оптимальні сівозміни. Окрім того, орендарі зможуть брати дешеві кредити, тому що довгострокові договори оренди, як передбачається законопроектом, можуть бути предметом застави. Орендарі за таких умов зможуть вкладати ці кошти в сучасні аграрні технології.

При цьому люди мають не забувати про головне: кожен договір оренди має бути офіційно зареєстрованим, тільки тоді він набуває чинності. Сьогодні реєстрацію договорів оренди здійснюють територіальні органи земельних ресурсів, а з 1 січня 2012 року - Державна реєстраційна служба Мін’юсту у складі державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відтак теруправління Держкомзему реєструватимуть лише земельні ділянки, а не право.

Потрібні ще зміни

- Законопроект “Про ринок земель” є основним до завершення земельної реформи, - наголосила під час круглого столу, присвячено обговоренню даної теми, його ініціатор, начальник ГУ Держкомзему в Рівненькій області Світлана БОГАТИРЧУК-КРИВКО. - З його прийняттям завершить земельна реформа, яка розпочалася 20 років тому. Суперечок навколо цього багато, а відтак деякі пункти законопроекту змінювалися вже у процесі всенародного обговорення. Ми проводили сходи сіл, працювали із землевпорядниками, сільськими та селищними головами, отримували від людей пропозиції. Вони не лише усі без винятку надійшли до Кабміну, але були враховані законодавцями.

Незважаючи на це, законопроект не ідеальний. На думку людей, у документі визначена надмірна кількість гектарів, яка буде надаватися у приватну власність. Має бути не 1500 гектарів, як це визначено для наших поліських земель, а максимум до 400, як це практикують у країнах Європи.

Друге на що варто звернути увагу - мораторій не можна знімати, поки не буде створена автоматизована система єдиного земельного кадастру і кожна земельна ділянка там описана. Адже у Рівненський області лише 40 відсотків земель внесені до кадастру. Навіть ті паї, які готувалися першим проектом Світового банку, не мають номера. Люди отримали нібито документи, а насправді - це папірці, які вказують, що десь на території сільради у людини є два гектари землі. А де? Без отримання кадастрового номеру на земельну ділянку, людина не має гарантії права власності.

Між тим, власниками землі є переважно старі люди, які не мають зайвих 250-300 гривень на отримання кадастрового номеру і не розуміють, чому маючи на руках державні акти, мають її ще десь реєструвати, та ще й не безкоштовно. Це потрібно пояснювати, якщо потрібно - кожному особисто.

Люди бояться

- Правова необізнаність простої людини у земельних питаннях призводить до простою ділянок, яскравим прикладом є пустий масив “Райський сад”, - розповідає голова Великожитинської сільської ради Людмила ХОМА. - Люди, які не можуть через певні моменти обробляти свої паї, бояться здавати їх в оренду чи проводити будь-які інші процедури. Адже простий селянин зазвичай має справу з потужними сільськогосподарськими корпораціями, де працює цілий штат юристів, які знають як убезпечити свою організацію у випадку форс-мажорів. І траплялися сумні випадки, коли люди, які вирішили розірвати договір оренди, змушені були сплатити таке відшкодування, яке в рази перевищувало отримані за оренду гроші. При цьому довести, що угіддя лише виснажили, а не покращили, неможливо, бо аналізу земель перед здачею в оренду ніхто не проводив.

Відтак, перше у чим я стикнулася у минулому році - це відсутність планів сівозмін, які орендар землі мав надати людям до моменту реєстрації договорів оренди. А відтак, наразі люди, які віддали свої землі не знають напевно якими їх отримають назад: зможуть вони відразу там щось посіяти і зібрати врожай, чи ще кілька років поспіль підживлюватимуть виснажені ґрунти.

У нашій сільраді ми двічі проводили обговорення законопроекту щодо ринку земель за участю спеціалістів, депутатів і простих людей. Останніх найбільше турбує те, щоб їх не поставили у межі обов’язкового продажу. Власники паїв - це переважно старі люди, які заслужили ці угіддя своєю непосильною працею, але діти яких проживають у більшості в інших населених пунктах. І селяни хочуть продати цю землю так, щоб залишити для своїх дітей гідну спадщину. І для того, аби їх в чергове не обманули, хочуть напевно знати вартість землі - одним словом на що вони можуть розраховувати.

Фермери мають пропозицію

- Сьогодні селянин ніби і має землю, але він не є її повноцінним власником, - погоджується із сільським головою голова Асоціації фермерів та приватних землевласників Рівненщини Дмитро УКРАЇНЕЦЬ. - Між тим більше 50 тисяч власників землі обробляють свої паї самостійно і не хочуть їх здавати в оренду, бо працюють на землі задля майбутнього своїх дітей. Відтак не мають хвилюватися, що цю землю у них можуть просто забрати. Тому ринок землі потрібен і головним гравцем повинна бути держава, яка захищатиме права землевласників. Наприклад, Асоціація фермерів внесла пропозицію, щоб людина не купувала землю, яку 20 років тому держава її виділила на довічне користування. Відтак землі мають бути внесені до державного кадастру за іншим механізмом.

Закон “При ринок земель” має стимулювати фермера працювати на своїй землі. І без створення Державного земельного банку, які й би надавав пільгові кредити, це неможливо. Бо земля - це перспектива. Нехай саме держава через цей банк викуповує паї, здає їх в оренду і, врешті-решт, продає тим категоріям, що передбачені законодавством. Тоді держава зможе на відповідних умовах продати її й фермерам. Інакше ж є загроза того, що нашу землю через підставних осіб скуплять іноземці. Повірте, вони вже напрацювали відповідні схеми і тільки чекають влучної нагоди.

Щоб запобігти спекуляції серед так званих “фермерських господарств - одноденок”, викуповувати землю мають право лише ті господарства, які були створені не менше як 5 років тому.

Тому приймімо такі закони, встановімо такі правила гри, щоб на землі залишилися працювати селяни та фермери. І останнє, фермери говорять - спочатку підготуйте землю до роботи, а потім давайте в оренду. Тобто, кожна земельна ділянка має проходити серйозний аналіз на родючість. Щоб фермери знали з чим мають справу. А люди, які здаватимуть землю в оренду, повинні вимагати аналіз ґрунту після закінчення договору оренди.

Головне, зараз не спішити, а врахувати позиції усіх сторін.

Без практики 95-го

- Де-де, а на Рівненщині провести аналіз ґрунтів цілком можливо, - говорить директор державного підприємства “Рівненський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” Віталій ЛЮШИН. - Адже у нас працює єдина на Західній Україні сертифікована лабораторія ґрунтознавства.

Неконтрольоване землекористування призвело до різкого погіршення родючості наших земель. Адже селянам не по кишені замовити проект сівозмін - орендарі ж, котрі мають короткотермінові, переважно на 5 років, договори оренди, теж не зацікавлені у фундаментальних дослідженнях. Відтак просто виснажують родючі землі ріпаком. Втім, щоб від землі мати, треба, як мовиться, й землі дати. Тому ми в інституті відновили роботу лабораторії, придбали відповідне обладнання. Отже, у нас є можливість виготовляти агротехнічні паспорти, робити ґрунтознавчі обстеження земельних ділянок, давати рекомендації щодо поліпшення якості ґрунтів.

Що це дає? Немає ризиків щодо втрат сільськогосподарського виробництва при зміні цільового призначення земель. Ми офіційно відповідаємо за результати своїх аналізів, висновки.

Щодо прийняття Закону “Про ринок земель” моя позиція наступна. Його потрібно приймати, але повільно. У нас ще не повністю готова законодавча база і не введений в дію Закон “Про державний земельний кадастр”. Якщо поспішимо, матимемо результат розпаювання земель за два дня, як у 1995 році, коли без обстежень давалися землі, писалися умовні гектари. А зараз як хочеш людині пояснюй чому у неї замість 3-х гектарів - один.

Хотілося б щоб спочатку люди могли продати землю державі, а вона - побільше купити. Для цього народні депутати мають щороку передбачати гроші на викуп землі у Держбюджеті. Консолідувати землі потрібно максимально у державній власності, і це стосується у першу чергу поліських районів, де паї вже давно поросло лісом і вкрилися болотами. Інвестори туди просто не йтимуть.

ДЗК вже не те

- Варто також зазначити, що з початку наступного року “Центр ДЗК” значно змінить свої основні напрямки роботи, - продовжує Світлана Кирилівна. - Це пов’язано з тим, що за 8 років, протягом яких ДЗК не лише не створив кадастру за гроші які брав з людей за реєстрацію земельних ділянок, але й накопичив величезну кількість невиданих актів. Зараз ці повноваження передали на наші теруправління. Відтак 14,5 тисяч не виданих за ті роки актів, ми повинні видати за два місяці. Сьогодні наші райони, особливо Рівненський, перейшли на семиденний робочий день і працюють до 21.00. Проте тепер вже є з кого спитати. Наше завдання - не лише ліквідувати борг, але й не накопичувати нові. Відтак, наприклад, сьогодні у Рівненському районі записатися на отримання кадастрового номеру можна лише на 23 грудня.

- З нового року ДП Центр ДЗК виконуватиме функцію технічного адміністратора і здійснюватиме лише заходи щодо створення та супроводу програмного забезпечення земельного кадастру, відповідатиме за технічне та технологічне забезпечення, збереження та захист даних, які містяться в Державному земельному кадастрі, - пояснює заступник начальника ГУ Держкомзему в Рівненській області Олександр ПРИДАТКО. - Навіть в райземвідділі усі кадастрові функції стають суто персоніфікованими - усі дії, пов’язані з веденням Державного земельного кадастру, внесення та надання кадастрової інформації здійснюватимуть державні реєстратори. Вони вноситимуть відомості до Державного земельного кадастру (у тому числі, реєстрація земельної ділянки) та виконуватимуть замовлення громадян в термін, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів з дня отримання відповідних документів.

Висновок: на доопрацювання!

Підсумовуючи, учасники круглого столу зійшлися на тому, що червоною лінією усієї розмови проходять основні тези без яких, на їх думку, неможливий закон “Про ринок земель”.

По-перше, потрібно обмежити максимальну кількість землі, яка буде продаватися. На противагу східному регіону, на Заході нашої країни, площі сільських рад - невеликі. А відтак, щоб одна людина не опинилася власником усієї території, закон має відсотково обмежити площу земельних володінь. Умовно - до 20 відсотків.

По-друге, заборонити продаж землі фермерським господарствам, які працюють на території України менше, ніж 5 років. Таким чином, це унеможливить спекуляцію землею і запобігне утворенню фіктивних товариств.

По-третє, мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення не може бути знятий до закінчення процедури впровадження автоматизованої системи земельного кадастру. Тільки тоді, коли кожна земельна ділянка матиме свій номер, мораторій можна буде зняти.

По-четверте, повна заборона на купівлю земель для іноземців та місцевих юридичних осіб.

По-п’яте, саме держава повинна стати основним гравцем на ринку, через створення Державного земельного банку та спеціалізованої установи. Гроші на це щороку повинні бути закладені у Державному бюджеті України.

Відтак ми бачимо, що на Рівненщині ведеться масштабна робота. І сьогодні можна з упевненістю сказати, що кожна пропозиція, яка надійшла до спеціалістів Держкомзему мала своє відображення у змінах, направлених до Кабміну. Але робота ще не завершена. Вкотре аналізуючи законопроект, стає зрозумілим, що остаточні правки, як пропонує нести Рівненська сторона, повністю убезпечать селянина від будь яких ризиків задля того, аби він став справжнім господарем на своїй землі. Прикметно, що ці пропозиції - спільна позиція усієї громади Рівненської області.

Проект Закону України “Про ринок земель”

(питання-відповідь)

- Чи зможуть банки скупити значні площі земель сільськогосподарського призначення?

- Ні. Земельні ділянки, на які звертається стягнення по неповернутому кредиту, підлягають продажу на прилюдних торгах і не переходять у власність банку.

- Якою повинна бути орендна плата за земельну частку (пай)?

- Якщо сьогодні орендна плата становить у середньому 300 - 350 гривень за 1 гектар ріллі, то після запровадження ринку земель вона швидко зростатиме до 600 - 700 гривень і з розвитком ринкових відносин буде й надалі неухильно збільшуватися.

- Чи зможуть іноземці набувати у власність землі сільськогосподарського призначення?

- Ні. Вони матимуть право лише орендувати землі сільськогосподарського призначення у громадян України. Ринок земель буде повністю закритий для капіталу іноземного походження.

- Які правовстановлюючі документи повинен мати власник земельної ділянки, щоб вільно нею розпоряджатися?

- Основним документом, що посвідчує право на землю, є державний акт на право власності на земельну ділянку. Цей документ дає право володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою.

- Як бути іноземним підприємцям, які володіють землею сільськогосподарського призначення на даний момент?

- Іноземні особи, які набули право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, зобов’язані відчужити їх протягом одного року здати набуття.

- Хто виступає проти земельної реформи?

- Недобросовісні орендатори, які за копійки орендують землю і лише її виснажують.

- Чи зможуть олігархи скупити землю через банки?

- Ні. Земля йде як застава для банку. Якщо кредит своєчасно не повертається, то через півроку банк зобов’язаний продати цю землю через державний земельний банк, але тільки фізичний особі – громадянину України, фермерському господарству або державі.

- Що робити, якщо є розбіжності при оформленні паїв?

- Всі розбіжності при розподілі землі будуть врегульовані земельним кадастром.

- Яким чином реформа допоможе розвивати малий та середній аграрний бізнес?

- Кожен метр землі має працювати, давати продукт і приносити прибуток. Зокрема, з цією метою створюється Державний земельний іпотечний банк, який кредитуватиме малий і середній агробізнес на пільгових умовах під заставу землі. Відсоткова ставка планується на рівні не більше 8%, також передбачаються безвідсоткові кредити для розвитку інфраструктури. До того ж, земля стане справжнім капіталом: селянин отримає можливість збільшити площу власних земель за рахунок державної кредитної підтримки під заставу наявного наділу, під заставу землі можна буде взяти кредит.

- Що буде з землею, яка не має дійсних власників?

- Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки. Вони також надаються в оренду без проведення земельного аукціону.

Вигоди земельної реформи:

1. Селянин нарешті стане повноцінним власником землі.

З 1 січня 2012 року нормативно-грошова оцінка землі зросте у 1,7 рази. Відповідно зросте прибуток власника землі від здачі її в оренду.

2. Українська земля належатиме виключно громадянам України.

Власниками земельних ділянок можуть бути: громадяни України, фермерські господарства, держава та органи місцевого самоврядування.

3. Сільські ради отримають додаткові кошти на розвиток соціальної сфери та інфраструктури села за рахунок того, що землекористувач сплачуватиме до бюджету сільської ради податок у розмірі 1% від орендної плати (за розрахунками, кожна сільрада в результаті цього одержуватиме в середньому від 400 тисяч до 1 мільйона гривень на рік).

4. Селянин отримає можливість збільшити площу власної землі за рахунок державної кредитної підтримки під заставу наявного наділу.

5. Створюється державний контроль за максимальною загальною площею земельних ділянок у приватній власності однієї особи. Максимальні площі земель у власності однієї особи становитимуть для: Полісся - 1500 га, лісостепу - 1750 га, степу - 2100 га, Карпат - 900 га, Криму - 1100 гектарів, але, у будь-якому випадку, у власності однієї особи на всій території країни не зможе бути більше 2100 га сільськогосподарських земель.

Законом передбачається не менше 3-х власників землі біля одного села.

6. Власник сам хазяйнуватиме на своїй землі – він зможе самостійно господарювати на ній, здавати в оренду, дарувати, продавати, передавати у спадок, надавати в заставу банку для отримання кредиту тощо.

7. Родючість нашої землі буде захищена. Завдяки законодавству держава жорстко контролюватиме роботи на угіддях сільськогосподарського призначення згідно з науковим сівообігом, аби земля не виснажувалася.

8. Унеможливлюються спекуляції на земельному ринку. Якщо людина продаватиме землю протягом року після придбання, закон змусить її сплатити мито в розмірі 100 % її вартості, на другий рік - 90 %, на третій - 80 % і так далі.

9. Сільська молодь отримає першочергове право на придбання землі. Їм надається право купувати земельні ділянки сільгосппризначення з розстроченням платежу терміном на 5 років.

10. Підвищиться продуктивність використання сільськогосподарських угідь. Донині селяни здебільшого вимушені були брати кредити під заставу майбутнього врожаю. Проте, це були невеликі гроші. Закінчення земельної реформи дозволить в рази збільшити обсяги інвестицій в галузь для оновлення машинно-технічного парку, впровадження новітніх агротехнологій, використання сучасних засобів захисту рослин та добрив. Це принаймні вдвічі збільшить урожайність та валове виробництво сільськогосподарської продукції й гарантуватиме зростання прибутків селян.

Пам’ятка землевласника

Після того, як мораторій на продаж земель сільгосппризначення буде відмінений, кожен власник земельної ділянки постане перед питанням: як правильно розпорядитися своїм майном. Отож, свої конституційні права можна реалізувати наступним чином:

1. Продаж землі - право, а не обов’язок.

Поспішати із продажем земельної ділянки не треба, тому що з розвитком земельних відносин її вартість, як і оренда, неодмінно зростатимуть. Однак, якщо виникла нагальна потреба, і власник вирішить продати свій наділ, він має укласти відповідний договір, у якому буде зафіксована ціна. Для укладання такого договору необхідно звернутися до нотаріуса за місцем знаходження земельної ділянки або ж за місцем реєстрації однієї зі сторін.

2. Подарувати землю? Будь ласка!

Власник земельної ділянки може подарувати її членам родини чи близьким родичам. Така угода є односторонньою і не потребує ні згоди особи, якій дарується земельна ділянка, ні її присутності, під час укладання договору дарування.

3. Договір ренти, як можливість отримати прибуток.

Договором землевласник може передати свою земельну ділянку у власність громадянину або юридичній особі, а взамін отримує рентну плату. Така рентна плата може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг, тобто сторони такого договору самі вирішують яким буде розмір плати, так і її форма. Таким чином, власник земельної ділянки гарантовано отримуватиме дохід та певні пільги від рентоплатника на весь період дії договору. Слід сказати, що такий договір може мати певний строк, або не обмежуватись у термінах.

Такий договір є найбільш привабливим для фермерів. Для селян - власників пайових земель такий договір також має сенс, оскільки вони гарантовано можуть отримувати рентну плату, як у натуральній формі (зерно, сіно тощо) так і у відробітковій.

4. Довічне утримання.

За доброї волі власника земельної ділянки та відповідно до договору він може передати другій стороні у власність земельну ділянку взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати цю особу утриманням та (або) доглядом довічно.

Матеріальне забезпечення (гроші, продукти, ліки тощо), яке щомісячно має надаватися відчужувачу, має бути оцінено і зафіксовано документально у грошовому вимірі.

На період дії цього договору (до смерті відчужувача) земельна ділянка не може бути продана, подарована, іншим чином відчужена її новим власником.

5. Обмін.

Передати у власність земельну ділянку іншій особі в обмін на тотожну, меншу, більшу, кращу, гіршу тощо можна і зараз, до скасування мораторію.

Якщо при обміні вартість однієї земельної ділянки буде більшою за вартість іншої земельної ділянки, договором може бути встановлена доплата.

6. Здати в оренду.

Сьогодні договори оренди є найбільш поширеними. Власник земельної ділянки передає її у користування іншій особі на певний термін і за плату, яка має бути не меншою за 3% від нормативної грошової оцінки такої ділянки. З 1 січня норматив кап виростає в 1,7 разів.

7. Емфітевзис.

Це строкове або безстрокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, що полягає в платному чи безоплатному володінні та користуванні чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів і доходів від неї.

Право землевласника, який уклав договір емфітевзису, обмежено тільки тим, що він самостійно на період дії такого договору сам не може користуватися своєю земельною ділянкою. Однак продати ділянку або ж іншим шляхом її відчужити (подарувати, обміняти тощо) землевласник може без перешкод.

8. Самостійне господарювання.

Додайте коментар: Ваше ім'я Текст: