Як не потрапити в неприємну ситуацію при купівлі житла?

Сподіваємося, що професійні поради пана Олександра допоможуть як продавцю, так і покупцю нерухомості ПОЕТАПНО розібратися в ситуації та вибрати агентство, що відповідає його вимогам.

1. Усвідомлення потреб

На даному етапі необхідно зрозуміти, що конкретно ви бажаєте отримати в процесі співпраці з агентством нерухомості. При цьому варто скласти список, послідовно виписуючи пункти у форматі: "я хочу, щоб ..." і "я не хочу, щоб ...". Визначте, яке ставлення з боку ріелтора до себе ви хочете отримати, наскільки швидко здійсниться угода і наскільки якісною вона буде, чи будуть враховані всі можливі ризики. Потім критерії варто обговорити з рідними, оскільки покупка або продаж нерухомості - рішення сімейне.

2. Вивчення інформації

У першу чергу, зберіть всю можливу інформацію про агентства нерухомості вашого міста у відкритих джерелах: в Інтернеті (у тому числі на корпоративних сайтах), засобах масової інформації, у знайомих. Виходячи з отриманих даних, відберіть п’ять-шість агентств, які найбільше відповідають вашим вимогам.

3. Відвідування офісів

Цей етап є надзвичайно важливим при виборі агентства нерухомості. Він дозволяє визначити, чи відповідають заявлені характеристики дійсності. Зазначу, що в ході кожного візиту необхідно звертати увагу на такі характеристики, як зовнішній вигляд офісу, поведінку та вигляд співробітників, а також на те, чи не виявляють вони зневажливе ставлення до інших клієнтів. При зустрічі з керівництвом та ріелторами не соромтеся задавати каверзні питання. Наприклад: "Розкажіть, що конкретно ви будете робити, щоб продати/купити квартиру?", "Які кроки будете робити, якщо угоду не вдасться завершити в обумовлені терміни?" і т.д. Професіонал обов’язково відповість на ваші запитання, а також доведе, чим його підхід і робота відрізняється від тієї, яку роблять конкуренти або може зробити самостійно сам клієнт. Дилетант, навпаки, відповісти не зможе.

4. Прийняття рішення

Виберіть одне агентство, до якого найбільша довіра. Застерігаю від вибору відразу декількох агентств нерухомості: це як спроба підстригтися відразу у декількох перукарів - наслідки, як правило, бувають невтішними. Професійні агентства навряд чи погодяться на таку співпрацю, особливо це стосується супроводу продажу нерухомості. Якщо нерухомість реалізується відразу декількома ріелторами, вони не будуть відстоювати інтереси продавця. Замість того, щоб продавати якомога дорожче, вони будуть продавати якомога швидше. Якщо ви покупець, напевно, зіткнетеся з "впарюванням" об’єкта.

5. Підписання договору

На даному етапі обов’язково перевірте перелік, зазначених у контракті послуг агентства, їх вартість, а також терміни дії документа. Звичайно ж, з агентством можна взаємодіяти і без підписання договору. Однак є сенс згадати, що ви ріелтора наймаєте на роботу. При нецивілізованому підході до "найму" ріелтор-професіонал трудитися відмовиться, а неспеціалісти навряд чи потрібні вам. Мій досвід як споживача говорить про те, що очікувану якість послуг ми отримуємо від організацій, з якими є договори. У разі усних домовленостей якість, як правило, не відповідає очікуванням. Ще порада - уникайте підписання договорів з автоматичною пролонгацією дії. Безстрокові договори - один із прийомів недобросовісних ріелторів.

6. Перегляд рішення

Якщо, незважаючи на всі вжиті раніше дії, в процесі роботи агентства виникли труднощі з продажем або покупкою нерухомості, обговоріть питання, що виникли спочатку безпосередньо з ріелтором, який проводить операцію. Якщо це не матиме ефекту, розкажіть про проблеми керівництву компанії, і попросіть замінити виконавця. Якщо і це не подіяло, наполягайте на розірванні договору, і поверніться до етапу 4. Також хотілося б попередити продавців і покупців нерухомості про ризики надмірної впевненості у власній правоті. В основі роботи з агентством нерухомості лежить довіра. Якщо ви довіряєте ріелтору, прислухайтеся до його професійних рекомендацій.

7. Огляд квартири

Якщо ви вирішили купити квартиру, її обов’язково потрібно спочатку оглянути. Причому зробити це правильно, так, щоб потім не розплачуватися за власні помилки та неуважність.

· Насамперед уважно огляньте будинок, в якому збираєтеся купувати квартиру. Якщо він дуже старий і має багато тріщин, то від ідеї купити в ньому житло відмовляйтеся одразу. Кошти на капітальний ремонт таких будинків виділяються дуже рідко, а це тягне за собою величезну кількість проблем у майбутньому.

· Ще до того, як увійти в квартиру, огляньте підвал. Якщо він дуже часто затоплюється, ви помітите це одразу й відчуєте неприємний запах вогкості. Зверніть також увагу на те, чи охайно у під’їзді та чи є домофон (це велика перевага). Огляньте ліфт і поцікавтеся, чи він постійно працює, у мешканців будинку.

· Ось, нарешті, ви у квартирі. Що насамперед потрібно оцінювати? Якщо квартира розташована на першому поверсі, огляньте стіни - вологість у підвалі неодмінно вплине на їхній стан, ви це теж побачите одразу. Якщо квартира розташована на горішньому поверсі, подивіться на стелю, чи немає слідів протікання даху. Якщо в квартирі, яку ви прийшли подивитися, стеля нещодавно заклеєна шпалерами, відвідайте ЖЕК і поцікавтеся, чим і як покритий дах. Можна попросити ключі від горища й подивитися на покрівлю самостійно.

· Далі ретельно огляньте сантехніку, зазирніть під ванну та під мийку на кухні. Старі і гнилі труби ви теж помітите одразу. Якщо у вікнах старі дерев'яні рами, вони можуть виявитися взагалі непридатними до використання або мати величезні щілини і тріщини, які доведеться часто замазувати й ремонтувати. Дуже важливим параметром формування ціни є і вхідні двері.

· Розпитайте й про систему опалення. Якщо в квартирі індивідуальна система - ідеально, якщо теплопостачання централізоване, поцікавтеся в сусідів, чи не холодно взимку. Не забудьте оглянути всі кути кімнат. Наявність тріщин означає наявність проблем з несучими конструкціями, тож від такого придбання варто відмовитися.

· Запитайте про тиск води і про якість водопостачання. В цьому випадку слова господаря можна перевірити, швидко відкривши крани - ви самі побачите, і який тиск, і як швидко потече гаряча вода. Наявність бойлера у ванній кімнаті - великий плюс, який також впливає на ціну квартири.

· Не поспішаючи, оцініть якість ремонту в помешканні, придивіться до підлоги, стін, шпалер тощо. Якщо ремонт був зроблений наспіх, як кажуть, "на продаж", при ретельному огляді ви це помітите. Не варто платити за те, що лише називається ремонтом. Саме такий прискіпливий огляд дозволить скласти початкове враження й правильно сформувати ціну тієї чи іншої квартири, якщо ви усе ж вирішили її купувати.

8. Торг доречний

У більшості випадків продавці закладають можливість торгу у вартість квартири. Якщо заявлена ціна вибраної вами квартири на 5-10% відсотків дорожче, не відмовляйтеся від цього варіанту відразу - вирушайте на перегляд і пропонуйте свою ціну. Цілком можливо, продавець погодиться на вашу пропозицію. Якщо ж вам попалося пропозиція, ціна якої і так нижче ринкової на ті ж 5-10%, а квартира та її ціна вас влаштовують, але продавець категорично не хоче поступатися, не варто відмовлятися від угоди, щоб тільки виторгувати зайві пару-трійку відсотків. В іншому випадку, ви ризикуєте в іншому місці виторгувати знижку, але суму заплатити більшу.

9. Заниження вартості

При укладенні договору купівлі-продажу додатково оплачується державне мито та збір до пенсійного фонду в розмірі 1% вартості, що теж нерідко стає приводом знизити вартість квартири у звіті про оцінку та договорі. Останнім часом ця практика знову набуває актуальності. Мито і збір оплачує покупець, тому й вигідно це, передусім, йому. Однак, якщо угода з якоїсь причини буде визнана недійсною, постраждає теж покупець - продавець буде зобов’язаний повернути йому тільки ту суму, яка вказана в документах.

10. Історія квартири

Щоб уникнути покупки нерухомості, права на яку одним з попередніх власників були отримані в результаті шахрайства, необхідно перевіряти історію угод. Це, на жаль, важко - формально такого права у покупця немає. При укладанні угоди нотаріус перевіряє історію попередніх переходів прав власності, дані про які зберігаються в електронному реєстрі.

* * *

Навіть якщо ви купуєте першу у своєму житті квартиру, раджу підходити до питання виважено: співвідносити ціну та якість пропонованого об’єкту, зіставити його з іншими переглянутими пропозиціями, не погоджуватися на покупку першої ж переглянутої квартири, але і не тягнути з покупкою до нескінченності.

Вдалих вам угод!

Додайте коментар: Ваше ім'я Текст: